Maximale Höhe der Mietkaution bei Wohnraummietverträgen
Die maximale Höhe einer Mietkaution ist in § 551 Abs. 1 BGB klar geregelt.
Wenn der Mieter dem Vermieter eine Sicherheit leisten muss, darf diese höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen. Dabei bleibt § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB unberührt.
Wichtig: Die Miete wird ohne Betriebskosten berechnet – also ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen.
§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB stellt außerdem klar: Die Zinsen aus der Kautionsanlage erhöhen die Sicherheit.
Zur Erinnerung: Diese Vorschriften gelten nur für Wohnraummietverträge.
Im Gewerbemietrecht gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. Auch eine Unwirksamkeit wegen Wuchers ist dort in der Regel ausgeschlossen.
Selbst eine Kaution in Höhe des Siebenfachen einer Monatsmiete gilt noch nicht als unzulässige Schikane.
Sie möchten Ihre private Mietkaution nicht in bar hinterlegen?
Dann entscheiden Sie sich für eine Mietkautionsbürgschaft bei uns!
Sie müssen Ihren Vermieter noch überzeugen – wir helfen Ihnen gerne.
Eine Mietkautionsversicherung bietet dem Vermieter eine Kombination aus
Sicherheit, administrativer Erleichterung und Flexibilität. Sie sorgt dafür, dass
der Vermieter im Schadensfall oder bei Mietausfällen schnell an sein Geld kommt.
Gleichzeitig wird die Verwaltung der Kaution einfacher.
Gerne nehmen wir auch kontakt mit Ihrem Vermieter auf
– falls er noch Fragen zum Produkt Kautionsversicherung hat. Themen wie Sonderkaution können ebenfalls geklärt werden.
Sonderkaution (Barrierefreiheit E-Mobilität, Einbruchschutz)
Eine Sonder- und Ausnahmeregelung findet sich in § 554a BGB. Diese Vorschrift wurde mit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 eingeführt. Sie trägt die Überschrift „Barrierefreiheit“.
Darin geht es um das Recht des Mieters. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen. Hier kann der Vermieter seine Zustimmung gem. § 554 a Abs. 2 BGB „von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen“. Die Sonderkaution Vorschrift steht nun unter § 554 BGB im Gesetz und gilt zusätzlich für den Einbau von E-Ladestationen und für Maßnahmen, die dem Einbruchschutz dienen.
Aus dem Gesetz ergibt sich direkt: Die Obergrenze von drei Monatsgrundmieten (maximalhöhe der Mietkaution) gilt hier nicht.
Die Höhe der Zusatzkaution richtet sich allein nach den voraussichtlichen Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Diese Kosten können die üblichen drei Monatsmieten deutlich übersteigen.
Wichtig ist außerdem: Diese Sonderkaution kann zusätzlich zur regulären Mietkaution verlangt werden.
Grund dafür ist nicht die ursprüngliche Kautionsvereinbarung, sondern der geplante Umbau durch den Mieter.
Je umfangreicher die Umbaumaßnahmen, desto höher kann auch die Zusatzkaution ausfallen.
Wir haben die Lösung für die anstehende Sondermietkaution – Mietkautionsversicherung von Eurokaution
Sie müssen Ihren Vermieter noch überzeugen – wir helfen Ihnen gerne – die Sonderkaution zu hinterlegen.
Eine Mietkautionsversicherung bietet dem Vermieter eine Kombination aus
Sicherheit, administrativer Erleichterung und Flexibilität. Sie sorgt dafür, dass der Vermieter im Schadensfall oder bei Mietausfällen schnell an sein Geld kommt. Gleichzeitig wird die Verwaltung der Kaution einfacher. Auch das Risiko für den Vermieter wird dadurch geringer, vor allem bei einer Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters.
Gerne nehmen wir auch kontakt mit Ihrem Vermieter auf
– falls er noch Fragen zum Produkt Kautionsversicherung hat. Themen wie Sonderkaution können ebenfalls geklärt werden.
Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters
Nachträgliche Kautionsforderung nach Tod des Mieters gemäß §563 b III BGB – Die Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters ist ein relevantes Thema im Mietrecht.
Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass das Versäumnis einer Kautionsvereinbarung nicht nachgebessert werden kann, findet sich im Gesetz in § 563 b Abs. 3 BGB. Hier geht es um die Frage, wer das Mietverhältnis wie fortsetzten darf, wenn der/einer der Mieter verstorben ist und ob die Mietkautionserhöhung nach dem Tod erlaubt ist. Ein Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Es besteht weiter – das steht so in den §§ 563 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Zunächst geht der Mietvertrag auf bestimmte nahe stehende Personen über. Dazu gehören etwa ein überlebender Mitmieter, der Ehepartner oder andere Familienangehörige, die mit dem Mieter zusammengelebt haben. Auch Personen, die diesen gleichgestellt sind – etwa eingetragene Lebenspartner – können das Mietverhältnis übernehmen.
Wenn keine dieser Personen vorhanden sind oder das Mietverhältnis nicht fortführen wollen, geht es auf die Erben des verstorbenen Mieters über. In solchen Fällen kann es auch zu einer Mietkautionserhöhung nach dem Tod kommen.
Was passiert mit der Mietkaution, wenn der Mieter verstirbt?
Stirbt ein Mieter, geht das Mietverhältnis in der Regel auf Erben oder nahe Angehörige über. In solchen Fällen darf der Vermieter auch nachträglich eine Kaution verlangen – selbst wenn ursprünglich keine vereinbart war. Diese Mietkautionserhöhung nach Tod ist an gesetzliche Vorgaben gebunden (§ 551 BGB).
Gut für Vermieter – fair für Erben
Diese Möglichkeit stärkt die Position des Vermieters, denn sie bietet zusätzliche Sicherheit bei möglichen Schäden oder Mietausfällen.
Gleichzeitig stehen Erben oft vor finanziellen Herausforderungen – gerade in solchen Ausnahmesituationen.
Die Lösung: Mietkautionsversicherung von Eurokaution
Anstatt eine hohe Geldsumme aufbringen zu müssen, können Erben einfach eine Mietkautionsversicherung abschließen. Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters wird somit einfacher bewältigt.
Das schont die Liquidität und sichert dennoch alle Seiten zuverlässig ab.
Private Mietkautionsversicherung berechnen und sparen
Beispiel aus dem Alltag:
Herr Müller lebt mit seiner Ehefrau in einer Mietwohnung. Er ist der alleinige Mieter im Mietvertrag. Als Herr Müller stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Stattdessen tritt seine Ehefrau – weil sie mit ihm zusammengelebt hat – automatisch in das Mietverhältnis ein. Dank der Regeln zur Mietkautionserhöhung nach Tod, kann sie zur neuen Mieterin werden.
Wenn Herr Müller allein gelebt hätte und keine Angehörigen mit ihm gewohnt hätten, würde das Mietverhältnis auf seine Erben übergehen. Diese könnten dann entscheiden, ob sie es fortsetzen oder kündigen wollen.
Eine Mietkautionsversicherung bietet dem Vermieter eine Kombination aus
Sicherheit, administrativer Erleichterung und Flexibilität. Sie sorgt dafür, dass der Vermieter im Schadensfall oder bei Mietausfällen schnell an sein Geld kommt. Gleichzeitig wird die Verwaltung der Kaution einfacher. Auch das Risiko für den Vermieter wird dadurch geringer, vor allem bei einer Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters.
Gerne nehmen wir auch kontakt mit Ihrem Vermieter auf
– falls er noch Fragen zum Produkt Kautionsversicherung hat.
Nachträgliche Mietkautionsforderung – Sonderkaution
Eine nachträgliche Mietkautionsforderung kann durchgesetzt werden, wenn der Mieter z.B. bauliche Veränderungen vornehmen möchte, die in die Substanz der Mietsache eingreifen und gewisse Risiken beinhalten. Hierzu zählt auch das Risiko, dass der Mieter bei Vertragsende keinen Rückbau mehr vornehmen will oder bezahlen kann. In diesem Fall kann der Vermieter auch nachträglich eine (ursprünglich nicht vereinbarte) Kaution verlangen bzw. seine Zustimmung zu den Baumaßnahmen des Mieters von der Stellung einer ausreichenden Mietkaution abhängig machen.
Die Frage, ob durch solche „Sonderkautionen“ die gesetzliche Obergrenze (s.u.) überschritten werden darf, ist allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt worden.
In einem solchen Fall melden Sie sich am besten bei der Eurokaution unter der Adresse:
- bei einer privaten Mietkaution: Kundenservice@eurokaution.de
- bei einer gewerblichen Kaution: gewerbe@eurokaution.de
Private Mietkautionsversicherung berechnen
Gewerbliche Mietkaution berechnen:
Mietkautionsvereinbarung auch formularvertraglich möglich
JA! Eine Mietkautionsvereinbarung ist formularvertraglich möglich. Hierbei ist es für die Wirksamkeit der Vereinbarung nicht erforderlich, dass der Mieter bereits im Mietvertragsformular auf sein Recht zur Ratenzahlung (s.u.) hingewiesen wird, da dies bereits gesetzlich so vorgesehen ist. Ggf. muss die Vertragsklausel, wonach der Mieter zur Kautionszahlung in voller Gesamthöhe verpflichtet sein soll, gesetzeskonform ausgelegt werden.
Ebenso kann formularmäßig vereinbart werden, dass der Mieter eine Mietkautionsbürgschaft bei der Eurokaution abschließt, beispielsweise, bevor er die Wohnung übergeben bekommt.
In der Vergangenheit war umstritten, welche Folgen eine bestimmte Vereinbarung hat. Es ging um Fälle, in denen die Kaution in einer Summe gezahlt werden soll – ohne Ratenzahlung. Das Ratenzahlungsrecht des Mieters war dabei ausdrücklich oder indirekt ausgeschlossen.
Unterschieden wurde zwischen zwei Varianten:
- Erstens dem klaren, ausdrücklichen Ausschluss der Ratenzahlung.
- Zweitens einem nur indirekten Ausschluss. Dieser ergibt sich allein aus der Pflicht zur Zahlung und der Angabe des vollen Kautionsbetrags.
Gesamtnichtigkeit bei Ratenzahlungsausschluss?
Der Großteil der Rechtsprechung war zunächst einer bestimmten Meinung. Er ging davon aus, dass ein Ausschluss der Ratenzahlung bedeutet: Der Mieter muss keine Kaution zahlen. Bereits gezahlte Beträge kann er zurückfordern. Der Vermieter darf dagegen nicht mit eigenen Forderungen aufrechnen. Dies gilt dann natürlich auch für eine Mietkautionsbürgschaft der Eurokaution.
Teilnichtigkeit bei Ratenzahlungsausschluss?
Teilweise wurde differenziert, indem zwischen der Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung einerseits und der Verpflichtung zur Einmalzahlung andererseits unterschieden wurde.
BGH entscheidet: Teilnichtigkeit bei Mietkautionsvereinbarung
Mit Grundsatzurteil vom 25.06.04 hat der BGH entschieden, dass zumindest ein mittelbarer Ausschluss des Ratenzahlungsrechts des Mieters die Mietkautionsvereinbarung im Übrigen nicht unwirksam macht, somit die entsprechende Vereinbarung ohne Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer Vertragsklausel wirksam bleibe. Damit bleibt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, die vereinbarte Mietkaution zu zahlen, erhalten, auch wenn er deren Zahlung in Raten entgegen der Vereinbarung erbringen. BGH, U.v. 30.06.04, Az. VIII ZR 243/03, WM 2004, S. 473 ff;