Kann man die vertraglich hinterlegt Mietkaution einfach verändern?

Eine Veränderung der Mietkaution kann unter bestimmten Umständen rechtlich zulässig sein – doch viele Mieter und Vermieter sind sich über die genauen Regelungen nicht im Klaren. Grundsätzlich gilt: Die Höhe der Mietkaution richtet sich nach der vereinbarten Grundmiete, also der sogenannten Nettokaltmiete. Eine nachträgliche Mietminderung ändert daran in der Regel nichts.

Wann sich die Mietkaution doch ändern kann

Im laufenden Mietverhältnis kann es vorkommen, dass der Mieter zu einer berechtigten Mietminderung berechtigt ist – etwa wegen Schimmel, Lärm oder anderer Mängel. Wichtig zu wissen: Diese vorübergehende Minderung der Miete führt nicht automatisch zu einer Anpassung der Kautionshöhe. Es bleibt bei der ursprünglich vereinbarten Miete als Berechnungsgrundlage.

Ausnahme: Wenn sich ein dauerhafter Mangel herausstellt – etwa eine erheblich kleinere Wohnfläche (mehr als 10 % weniger als vereinbart) – kann die Mietminderung dauerhaft gelten. In einem solchen Fall kann auch die Mietkaution angepasst werden, und zwar auf das Dreifache der dauerhaft reduzierten Miete.

Mietvertrag ohne Mietkaution –

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Ein Mietvertrag ohne Mietkaution ist in Deutschland durchaus möglich – und das sogar ganz legal. Denn rechtlich gesehen gibt es keine Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution, solange keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Das bedeutet: Ohne klare Regelung im Mietvertrag keine Kaution.

Viele Mieter wissen nicht, dass der Vermieter nicht verlangen darf, die Kaution bereits vor Vertragsunterzeichnung zu zahlen. Die Grundlage für eine Kautionsforderung ist ausschließlich eine schriftlich vereinbarte Klausel im Mietvertrag. Wird diese vergessen – etwa bei einem mündlichen Vertrag – oder lässt sich die Vereinbarung im Nachhinein nicht nachweisen, besteht auch keine Zahlungspflicht.

Doch was, wenn der Vermieter auf eine Kaution besteht – Sie aber das Geld nicht sofort aufbringen möchten oder können? Genau hier kommt die Mietkautionsversicherung der EuroKaution ins Spiel.

Zugriff auf die Mietkaution im laufenden Mietverhältnis

Nach aktueller Rechtsprechung ist der Zugriff auf Mietkaution im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich erlaubt – das heißt, der Vermieter kann sich schon vor Ende des Mietverhältnisses einen Teil der Kaution für offene Forderungen sichern. Manche Gerichte fordern jedoch, dass die Forderung unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet sein muss. Auch wird gelegentlich verlangt, dass sich die finanzielle Lage des Mieters deutlich verschlechtert haben muss. Solche Einschränkungen finden sich nicht in § 551 BGB. Das Gesetz macht keinerlei Vorgaben, dass die Kaution nur zu einem bestimmten Zeitpunkt eingesetzt werden darf. Ebenso fehlen Formulierungen, die besondere Voraussetzungen für ihre Verwertung festlegen.

Sicherheit bedeutet gerade, dass sie im Bedarfsfall genutzt werden kann.
Zudem hat der Gesetzgeber geregelt, dass der Mieter bei unberechtigter Inanspruchnahme der Kaution selbst entscheiden kann, ob er den Abzug hinnehmen oder gerichtlich überprüfen lassen will.

Aus Vermietersicht ist ein vorzeitiger Zugriff auf Mietkaution während Mietverhältnis oft wenig vorteilhaft, weil er damit seine Reserve – wenn auch nur vorübergehend – verbraucht. Wenn sich die wirtschaftliche Lage des Mieters verschlechtert, eine kurzfristige Kündigung aber nicht möglich ist, bietet es sich eher an, die Forderung im Klageweg durchzusetzen und die Kaution für spätere Ansprüche aufzusparen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7. Mai 2014 (Az. VIII ZR 234/13) betont, dass der Zugriff auf Mietkaution während Mietverhältnis im laufenden Vertrag nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig ist. Die Kaution gilt als fremdes Vermögen, das der Vermieter treuhänderisch verwaltet.

Maximale Höhe der Mietkaution

bei Wohnraummietverträgen

Die maximale Höhe einer Mietkaution ist in § 551 Abs. 1 BGB klar geregelt.
Wenn der Mieter dem Vermieter eine Sicherheit leisten muss, darf diese höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen. Dabei bleibt § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB unberührt.

Wichtig: Die Miete wird ohne Betriebskosten berechnet – also ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen.
§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB stellt außerdem klar: Die Zinsen aus der Kautionsanlage erhöhen die Sicherheit.

Zur Erinnerung: Diese Vorschriften gelten nur für Wohnraummietverträge.

Im Gewerbemietrecht gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. Auch eine Unwirksamkeit wegen Wuchers ist dort in der Regel ausgeschlossen.

Selbst eine Kaution in Höhe des Siebenfachen einer Monatsmiete gilt noch nicht als unzulässige Schikane.

Sonderkaution (Barrierefreiheit E-Mobilität, Einbruchschutz)

Eine Sonder- und Ausnahmeregelung findet sich in § 554a BGB. Diese Vorschrift wurde mit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 eingeführt. Sie trägt die Überschrift „Barrierefreiheit“.
Darin geht es um das Recht des Mieters. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen. Hier kann der Vermieter seine Zustimmung gem. § 554 a Abs. 2 BGB „von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen“. Die Sonderkaution Vorschrift steht nun unter § 554 BGB im Gesetz und gilt zusätzlich für den Einbau von E-Ladestationen und für Maßnahmen, die dem Einbruchschutz dienen.

Aus dem Gesetz ergibt sich direkt: Die Obergrenze von drei Monatsgrundmieten (maximalhöhe der Mietkaution) gilt hier nicht.
Die Höhe der Zusatzkaution richtet sich allein nach den voraussichtlichen Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Diese Kosten können die üblichen drei Monatsmieten deutlich übersteigen.

Wichtig ist außerdem: Diese Sonderkaution kann zusätzlich zur regulären Mietkaution verlangt werden.
Grund dafür ist nicht die ursprüngliche Kautionsvereinbarung, sondern der geplante Umbau durch den Mieter.
Je umfangreicher die Umbaumaßnahmen, desto höher kann auch die Zusatzkaution ausfallen.

Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters

Nachträgliche Kautionsforderung nach Tod des Mieters gemäß §563 b III BGB – Die Mietkautionserhöhung nach Tod des Mieters ist ein relevantes Thema im Mietrecht.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass das Versäumnis einer Kautionsvereinbarung nicht nachgebessert werden kann, findet sich im Gesetz in § 563 b Abs. 3 BGB. Hier geht es um die Frage, wer das Mietverhältnis wie fortsetzten darf, wenn der/einer der Mieter verstorben ist und ob die Mietkautionserhöhung nach dem Tod erlaubt ist. Ein Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Es besteht weiter – das steht so in den §§ 563 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Zunächst geht der Mietvertrag auf bestimmte nahe stehende Personen über. Dazu gehören etwa ein überlebender Mitmieter, der Ehepartner oder andere Familienangehörige, die mit dem Mieter zusammengelebt haben. Auch Personen, die diesen gleichgestellt sind – etwa eingetragene Lebenspartner – können das Mietverhältnis übernehmen.

Wenn keine dieser Personen vorhanden sind oder das Mietverhältnis nicht fortführen wollen, geht es auf die Erben des verstorbenen Mieters über. In solchen Fällen kann es auch zu einer Mietkautionserhöhung nach dem Tod kommen.