Kautionskonto, was ist das??

Mietkaution kurz erklärt

Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient als finanzielle Absicherung für den Vermieter, falls der Mieter während der Mietzeit Schäden an der Wohnung verursacht, Miete nicht zahlt oder andere vertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt. Die Kaution ist in der Regel im Privaten Bereich auf drei Monatsmieten begrenzt und wird nach Beendigung des Mietverhältnisses, abzüglich eventueller Forderungen des Vermieters, an den Mieter zurückgezahlt.

• Ist für die Dauer des Mietverhältnisses unkündbar
• Muss getrennt vom restlichen Vermögen des Vermieters verzinst und insolvenzsicher angelegt werden

Für den Mieter

• Sicherheit:
  Das Geld auf dem Kautionskonto ist sicher und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt. Dies verhindert, dass der Vermieter die Kaution für andere Zwecke verwendet.
• Es ist eine insolvenzsichere Anlage – vorausgesetzt, dass das Konto den gesetzlichen Auflagen entsprechend eingerichtet und geführt wurde.

Für den Vermieter

• Finanzielle Sicherheit:
  Der Vermieter hat eine Sicherheit, falls der Mieter Schäden verursacht oder Mietzahlungen ausbleiben.
• Einfachheit der Handhabung:
  Das Kautionskonto ist eine etablierte und rechtlich anerkannte Methode, die keine komplizierten Verträge oder Absprachen erfordert.

Für den Mieter

• Kapitalbindung:
  Der Mieter muss zu Beginn des Mietverhältnisses eine oft erhebliche Summe aufbringen, die während der gesamten Mietdauer gebunden ist und nicht anderweitig genutzt werden kann.
• Geringe Verzinsung:
  Die Zinsen auf Kautionskonten sind oft sehr niedrig, was bedeutet, dass der Ertrag aus der Anlage minimal ist oder gar ganz zu vergessen.
• Kontoführungsgebühren: Es können Gebühren für Kontoeinrichtung und Kontoführung (monatliche Kosten) entstehen.
• Wenn das Konto auf Ihren Vermieter läuft, haben Sie kaum eine Kontrolle darüber, was mit Ihrer Kaution passiert. Es ist schließlich möglich, dass er sich nicht an die gesetzlichen Auflagen zum Anlegen der Mietkaution hält. Unter Umständen laufen Sie sogar Gefahr, Ihr Geld teilweise oder ganz zu verlieren.
• Wird der Mietvertrag beendet, kann es drei bis sechs Monate (im Schadensfall auch bis zu einem Jahr) dauern, bis der Vermieter Ihnen das Geld zurückgibt. Da für die neue Wohnung auch eine Kaution fällig wird, kommt auf Sie eine doppelte finanzielle Belastung zu.

Für den Vermieter

• Verwaltungsaufwand:
  Der Vermieter muss das Kautionskonto korrekt führen, verzinsen und bei Beendigung des Mietverhältnisses eine ordnungsgemäße Abrechnung vornehmen.
• Keine sofortige Verfügbarkeit:
  Bei Streitigkeiten über Schäden oder ausstehende Mieten kann es zu Verzögerungen kommen, bis der Vermieter auf die Kaution zugreifen kann.
• Zinsabrechnung:
  Der Vermieter ist verpflichtet, die Zinsen korrekt zu berechnen und an den Mieter auszuzahlen, was zusätzlichen Aufwand bedeutet.

Kautionskonto

• Mieter: Der Mieter muss zu Beginn des Mietverhältnisses die volle Kaution (bis zu drei Monatsmieten) hinterlegen. Diese Summe ist während der gesamten Mietdauer gebunden und steht dem Mieter nicht zur Verfügung.
• Vermieter: Der Vermieter erhält die Kaution auf einem separaten Konto als Sicherheit für Mietausfälle oder Schäden.

Mietkautionsbürgschaft

• Mieter: Statt die Kaution direkt zu hinterlegen, zahlt der Mieter eine geringe jährliche Prämie an einen Bürgschaftsanbieter. Den Beitrag kann man zum Teil in seiner Einkommensteuererklärung absetzen.
• Vermieter: Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde, die ihm zusichert, dass die Bürgschaftssumme im Schadensfall ausgezahlt wird.

Kautionskonto

• Mieter: Die Kaution ist während der Mietdauer gebunden, was die finanzielle Flexibilität des Mieters einschränkt.
• Vermieter: Der Vermieter hat die Sicherheit, dass die Kaution verfügbar ist, aber er muss auf die Rückzahlung warten, wenn er berechtigte Forderungen hat.

Mietkautionsbürgschaft

• Mieter: Der Mieter behält seine Liquidität, da keine große Summe hinterlegt werden muss. Der jährliche Beitrag ist ein laufender, aber überschaubarer Betrag. Der Mieter kann sein Geld zum Beispiel für ein neues Sofa oder Bett oder oder….. ausgeben.
• Vermieter: Der Vermieter hat im Schadensfall Zugang zu der Bürgschaftssumme, ähnlich wie bei einem Kautionskonto.

Kautionskonto

• Mieter: Die Kaution wird auf einem verzinsten Konto angelegt – Zinssätze sind jedoch oft niedrig. (ABER: die meisten Kautionskonten sind sehr schlecht oder überhaupt nicht verzinst)
• Vermieter: Es entstehen keine direkten Kosten für den Vermieter, aber es gibt einen Verwaltungsaufwand.

Mietkautionsbürgschaft

• Mieter: Es fallen jährliche Kosten in Form von Prämien an. Diese Kosten sind nicht erstattungsfähig und summieren sich über die Mietdauer, können aber insgesamt geringer sein als die Zinsen eines Kautionskontos.
• Vermieter: Keine Kosten für den Vermieter.

Kautionskonto

• Mieter: Das Geld ist sicher und wird getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt. Es besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, abzüglich berechtigter Forderungen.
• Vermieter: Der Vermieter hat direkten Zugriff auf die Kaution im Schadensfall, nach entsprechender Abrechnung.

Mietkautionsbürgschaft

• Mieter: Keine direkte Sicherheit wie bei einem Kautionskonto, aber die finanzielle Belastung ist geringer. Im Schadensfall muss die Bürgschaftssumme zurückgezahlt werden, wenn die Versicherung diese an den Vermieter ausbezahlt.
• Vermieter: Die Bürgschaft bietet eine ähnliche Sicherheit wie eine Kaution, aber der Vermieter muss einen Schadensmeldung bei der Versicherung stellen, um die Bürgschaftssumme zu erhalten. Diese wird dann sofort ausbezahlt.

Kautionskonto

• Mieter: Das Konto ist speziell für die Mietkaution und wird ausschließlich dafür verwendet. Die Rückzahlung erfolgt nach Ende des Mietverhältnisses.
• Vermieter: Der Vermieter kann die Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses und nach Klärung eventueller Ansprüche verwenden.

Mietkautionsbürgschaft

• Mieter: Die Bürgschaft ist eine flexiblere Option, die keine Kapitalbindung erfordert und sofort verfügbar ist.
• Vermieter: Im Schadensfall muss der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nehmen. Hier macht er eine Schadensmeldung an den Bürgschaftsgeber.

Wertverlust eines Kautionskonto

Der Wertverlust eines Kautionskontos tritt auf, wenn der Betrag, der als Sicherheit hinterlegt wird, über die Zeit an realem Wert verliert. Dies geschieht, weil die Zinsen, die auf das Kautionskonto gezahlt werden, oft sehr niedrig sind, besonders in Zeiten niedriger Leitzinsen wie in den letzten Jahren. Gleichzeitig steigt die Inflation, was bedeutet, dass die Kaufkraft des Geldes sinkt.

Selbst wenn das ursprüngliche Guthaben auf dem Konto nicht schrumpft, führt die Inflation dazu, dass man sich mit der gleichen Summe in der Zukunft weniger leisten kann. Daher verliert das Geld, das auf dem Kautionskonto liegt, an Wert, auch wenn der nominelle Betrag unverändert bleibt.

Dieser Prozess macht es für Mieter oder Vermieter wenig attraktiv, größere Geldsummen als Kaution zu hinterlegen, da der reale Wert der hinterlegten Kaution mit der Zeit sinkt.

Sie geben also unter Umständen mit einer Mietkautionsbürgschaft nicht mehr Geld aus, als Sie durch Kautionskonto mit niedrig Zinsen verlieren würden. Jetzt können Sie aber Ihr Geld und Ihre Liquidität behalten und bleiben finanziell flexibel.

Mietverhältnis beenden

• Das Kautionskonto kann erst aufgelöst werden, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde.
• Der Vermieter prüft die Wohnung auf Schäden und offene Forderungen (z.B. Nebenkostenabrechnungen).

Übergabeprotokoll

• Während der Wohnungsübergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt, das den Zustand der Wohnung dokumentiert. Dieses Protokoll ist wichtig, da es die Grundlage für eventuelle Ansprüche des Vermieters bildet.

Ansprüche des Vermieters klären

• Der Vermieter hat das Recht, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten, wenn es Schäden an der Wohnung gibt oder offene Forderungen bestehen (bis zu 6 Monaten)
• Die Abrechnung erfolgt in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Mietende, da der Vermieter eventuelle Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen abwarten kann.

Auflösung des Kontos beantragen

• Sobald alle Ansprüche geklärt sind und der Vermieter keine weiteren Forderungen hat, kann die Auflösung des Kautionskontos in die Wege geleitet werden.
• Hierzu muss in der Regel ein schriftlicher Antrag bei der Bank gestellt werden, bei der das Konto geführt wird. Der Antrag kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter gestellt werden.

Freigabe durch den Vermieter

• Die Bank benötigt in der Regel eine schriftliche Freigabeerklärung des Vermieters, um das Konto aufzulösen und die Kaution auszuzahlen.
• Der Vermieter bestätigt darin, dass alle Ansprüche erfüllt sind und er die Freigabe der Kaution wünscht.

Auszahlung der Kaution

• Nach der Freigabe wird die Kaution, inklusive eventueller Zinsen, auf das vom Mieter angegebene Konto überwiesen.
• Sollte es Verzögerungen geben, können Mieter mit dem Vermieter oder der Bank Kontakt aufnehmen, um den Status der Auszahlung zu klären.

Dokumentation aufbewahren

• Es ist ratsam, alle Dokumente im Zusammenhang mit der Auflösung des Kautionskontos aufzubewahren, falls später noch Fragen oder Probleme auftreten sollten.

Es kommt aber auch häufig vor, dass das Kautionskonto noch mehrere Monate weiterläuft. Das Gesetz gibt dem Vermieter eine angemessene Frist zur Rückzahlung der Mietkaution. In dieser Zeit wird geprüft ob, mögliche Schäden beseitigt sind, keine Mietrückstände bestehen und bis die Nebenkostenabrechnung bezahlt wurden ist.

Es gib aber auch den Fall, dass sich der Vermieter bis zu einem Jahr mit der Rückzahlung Zeit lassen kann – dies kann der Vermieter tun, wenn vereinbarte Reparatur arbeiten seitens des Mieters nicht erledigt worden sind.

Anwendungsbereich

Für private Mietverhältnisse (Wohnungen, Häuser)

Für gewerbliche Mietverhältnisse (Büros, Geschäfte, Lagerflächen)    

Höhe der Kaution

Maximal 3 Nettokaltmieten gemäß § 551 BGB

Keine gesetzliche Begrenzung, Höhe wird vertraglich festgelegt    

Zinsen

In der Regel geringe Verzinsung, abhängig vom aktuellen Zinsniveau. Siehe Wertverlust Kautionskonto

Kann individuell verhandelt werden, oft ebenfalls gering verzinst    

Verwendung

Sicherung von Mietzahlungen und Schadensersatzansprüchen

Absicherung gegen Mietausfälle und Schäden an gewerblichen Flächen    

Form der Kaution

Barkaution, Kautionskonto, Mietkautionsbürgschaft

Barkaution, Kautionskonto, Mietkautionsbürgschaft, Bankbürgschaft, andere Sicherheiten   

Vertragsfreiheit

Gesetzlich stärker reglementiert (Mietrecht)

Weitgehend vertraglich frei gestaltbar, je nach Verhandlung 

Freigabe der Kaution

Muss nach Mietende und Klärung aller Ansprüche freigegeben werden

Abhängig von vertraglichen Vereinbarungen, oft nach umfassender Prüfung   

Steuerliche Aspekte

Zinsen auf Kaution müssen ggf. versteuert werden

Kann steuerlich anders behandelt werden, z.B. als Betriebsausgabe   

Mieterschutz

Stark gesetzlich geregelt, Mieter hat weitgehende Schutzrechte

Weniger Schutzrechte, da Geschäftsleute als “gleichwertige Partner” gelten    

Vertragsparteien

Private Vermieter und Mieter

Geschäftliche Vermieter (Unternehmen, Institutionen) und Mieter  

Diese Tabelle zeigt die wesentlichen Unterschiede zwischen Kautionskonten für private und gewerbliche Mieter. Insbesondere die Flexibilität und die Höhe der Kaution sind bei gewerblichen Mietverhältnissen anders geregelt als bei privaten.

Gewerbliche und Private Mieter sind von einer Mietkautionszahlung nicht befreit. Im Gewerbebereich liegt diese aber weitaus höher und wird flexible verhandelt. Hier erfahren Sie alles zur Mietkaution Gewerbe