Mietkautionsvereinbarung
Mietkautionsvereinbarung auch formularvertraglich möglich
JA! Eine Mietkautionsvereinbarung ist formularvertraglich möglich. Hierbei ist es für die Wirksamkeit der Vereinbarung nicht erforderlich, dass der Mieter bereits im Mietvertragsformular auf sein Recht zur Ratenzahlung (s.u.) hingewiesen wird, da dies bereits gesetzlich so vorgesehen ist. Ggf. muss die Vertragsklausel, wonach der Mieter zur Kautionszahlung in voller Gesamthöhe verpflichtet sein soll, gesetzeskonform ausgelegt werden.
Ebenso kann formularmäßig vereinbart werden, dass der Mieter eine Mietkautionsbürgschaft bei der Eurokaution abschließt, beispielsweise, bevor er die Wohnung übergeben bekommt.
In der Vergangenheit war umstritten, welche Folgen eine bestimmte Vereinbarung hat. Es ging um Fälle, in denen die Kaution in einer Summe gezahlt werden soll – ohne Ratenzahlung. Das Ratenzahlungsrecht des Mieters war dabei ausdrücklich oder indirekt ausgeschlossen.
Unterschieden wurde zwischen zwei Varianten:
- Erstens dem klaren, ausdrücklichen Ausschluss der Ratenzahlung.
- Zweitens einem nur indirekten Ausschluss. Dieser ergibt sich allein aus der Pflicht zur Zahlung und der Angabe des vollen Kautionsbetrags.
Gesamtnichtigkeit bei Ratenzahlungsausschluss?
Der Großteil der Rechtsprechung war zunächst einer bestimmten Meinung. Er ging davon aus, dass ein Ausschluss der Ratenzahlung bedeutet: Der Mieter muss keine Kaution zahlen. Bereits gezahlte Beträge kann er zurückfordern. Der Vermieter darf dagegen nicht mit eigenen Forderungen aufrechnen. Dies gilt dann natürlich auch für eine Mietkautionsbürgschaft der Eurokaution.
Teilnichtigkeit bei Ratenzahlungsausschluss?
Teilweise wurde differenziert, indem zwischen der Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung einerseits und der Verpflichtung zur Einmalzahlung andererseits unterschieden wurde.
BGH entscheidet: Teilnichtigkeit bei Mietkautionsvereinbarung
Mit Grundsatzurteil vom 25.06.04 hat der BGH entschieden, dass zumindest ein mittelbarer Ausschluss des Ratenzahlungsrechts des Mieters die Mietkautionsvereinbarung im Übrigen nicht unwirksam macht, somit die entsprechende Vereinbarung ohne Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer Vertragsklausel wirksam bleibe. Damit bleibt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, die vereinbarte Mietkaution zu zahlen, erhalten, auch wenn er deren Zahlung in Raten entgegen der Vereinbarung erbringen. BGH, U.v. 30.06.04, Az. VIII ZR 243/03, WM 2004, S. 473 ff;