Maximale Höhe der Mietkaution: Was das Gesetz erlaubt
Erfahren Sie, wie hoch Ihr Vermieter die Mietkaution maximal ansetzen darf, wie Sie die Kautionshöhe berechnen und welche Ausnahmen gelten.
Gesetzliche Grundlage
§ 551 Abs. 1 BGB
„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen.“
Maximal 3 NettokaltmietenDas Wichtigste auf einen Blick
- Die maximale Mietkaution beträgt drei Nettokaltmieten (ohne Nebenkosten)
- Diese Regelung gilt nur für Wohnraummietverträge, nicht für Gewerbe
- Zinsen aus der Kautionsanlage erhöhen die Sicherheit, zählen aber nicht zur Obergrenze
- Eine höhere Kaution als drei Monatsmieten ist unwirksam — Sie müssen nur den erlaubten Betrag zahlen
Die gesetzliche Grundlage: § 551 BGB
Die maximale Höhe der Mietkaution ist in § 551 Abs. 1 BGB eindeutig geregelt. Das Gesetz schützt Mieter vor überhöhten Kautionsforderungen und legt eine klare Obergrenze fest. Stellen Sie sich das so vor: Der Gesetzgeber sagt Ihrem Vermieter ganz genau, wie viel er als Sicherheit verlangen darf — und keinen Cent mehr.
„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen; die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.“
Das bedeutet: Ihr Vermieter darf maximal drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Auch Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten zählen nicht mit. Mehr zu den rechtlichen Grundlagen finden Sie in unserem Mietkaution Ratgeber.
So berechnen Sie die maximale Kautionshöhe
Die Berechnung der maximalen Kaution ist einfach: Sie nehmen Ihre Nettokaltmiete (die reine Miete ohne alle Nebenkosten) und multiplizieren sie mit drei. So wie beim Einmaleins in der Schule — nur dass es hier um Ihr Geld geht.
Beispielrechnung: Wohnung mit 850 EUR Warmmiete
Bei dieser Wohnung darf der Vermieter maximal 2.100 EUR Kaution verlangen — nicht mehr.
Weitere Beispiele für verschiedene Miethöhen
| Nettokaltmiete | Maximale Kaution |
|---|---|
| 500 EUR | 1.500 EUR |
| 700 EUR | 2.100 EUR |
| 900 EUR | 2.700 EUR |
| 1.200 EUR | 3.600 EUR |
| 1.500 EUR | 4.500 EUR |
Mit dem Kautionsrechner von EuroKaution können Sie sofort sehen, wie viel Sie mit einer Mietkautionsbürgschaft sparen.
Was zählt zur Miete, was nicht?
Bei der Berechnung der maximalen Kaution ist es wichtig zu wissen, welche Bestandteile Ihrer monatlichen Zahlung berücksichtigt werden und welche nicht.
Diese Kosten zählen zur Nettokaltmiete:
- Die reine Grundmiete für die Wohnung
- Zuschläge für Einbauküche oder Möblierung (wenn im Mietvertrag als Teil der Miete ausgewiesen)
- Zuschläge für Garage oder Stellplatz (wenn mit der Wohnung vermietet)
Diese Kosten zählen nicht zur Berechnung:
- Vorauszahlungen für Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, etc.)
- Pauschalen für Betriebskosten
- Stromkosten
- Internet- oder Kabelgebühren
- Separate Garagenmiete (wenn separat vermietet)
Schauen Sie in Ihrem Mietvertrag nach der Aufschlüsselung. Die Nettokaltmiete muss dort separat ausgewiesen sein. Ist nur eine Warmmiete genannt, können Sie beim Vermieter eine Aufschlüsselung verlangen. Mehr dazu erfahren Sie unter Wissenswertes zur Mietkaution.
Was tun, wenn die geforderte Kaution zu hoch ist?
Fordert Ihr Vermieter eine höhere Kaution als drei Nettokaltmieten, ist diese Forderung teilweise unwirksam. Das bedeutet: Sie müssen nur den gesetzlich erlaubten Betrag zahlen — alles darüber können Sie verweigern.
Eine zu hohe Kautionsforderung macht nicht den gesamten Mietvertrag unwirksam — nur die überhöhte Forderung selbst. Der Vermieter hat Anspruch auf die maximal erlaubten drei Monatsmieten, aber nicht mehr.
So gehen Sie vor:
- Berechnen Sie die korrekte Maximalhöhe anhand Ihrer Nettokaltmiete
- Weisen Sie den Vermieter schriftlich darauf hin, dass die Forderung über dem gesetzlichen Limit liegt
- Zahlen Sie nur den erlaubten Betrag — mehr sind Sie nicht verpflichtet zu leisten
- Haben Sie bereits zu viel gezahlt? Sie können den Überschuss zurückfordern
Bei Streitigkeiten kann eine Rechtsberatung zur Mietkaution helfen, Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Sonderfall: Gewerbemietverträge
Die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmieten gilt nur für Wohnraummietverträge. Bei Gewerbemietverträgen gibt es keine gesetzliche Begrenzung der Kautionshöhe.
Im Gewerbemietrecht können Vermieter deutlich höhere Kautionen verlangen. Selbst eine Kaution in Höhe von sechs oder sieben Monatsmieten gilt bei Gewerberäumen nicht automatisch als unzulässig.
Gerade bei hohen Gewerbemieten kann eine Gewerbe-Mietkautionsbürgschaft eine sinnvolle Alternative sein, um die Liquidität zu schonen. Mehr zum Thema finden Sie auch unter Gewerbe-Mietkaution.
Was passiert mit den Zinsen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution auf einem separaten Kautionskonto anzulegen. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die hinterlegte Sicherheit.
Wichtig: Die Zinsen werden zwar der Kaution zugeschlagen, zählen aber nicht zur Berechnung der Obergrenze. Das heißt: Auch wenn durch Zinsen mehr als drei Monatsmieten auf dem Kautionskonto liegen, ist das rechtens.
Alternative: Kaution nicht in bar zahlen
Mehrere tausend EUR als Barkaution zu hinterlegen, ist für viele Mieter eine große finanzielle Belastung. Mit einer Mietkautionsbürgschaft können Sie dieses Geld behalten und stattdessen nur einen kleinen Jahresbeitrag zahlen. Einen ausführlichen Überblick aller Optionen finden Sie unter Mietkaution Alternativen.
Vergleich: Barkaution vs. Bürgschaft
Kaution nicht bar hinterlegen?
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Jetzt Beitrag berechnenHäufige Fragen zur maximalen Kautionshöhe
Darf der Vermieter mehr als 3 Monatsmieten verlangen?
Nein, bei Wohnraummietverträgen ist die maximale Kaution auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Eine höhere Forderung ist unwirksam. Sie müssen nur den gesetzlich erlaubten Betrag zahlen.
Werden Nebenkosten bei der Berechnung berücksichtigt?
Nein. Für die Berechnung der maximalen Kaution zählt nur die Nettokaltmiete — also die reine Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen.
Was ist, wenn ich bereits eine zu hohe Kaution gezahlt habe?
Sie können den zu viel gezahlten Betrag vom Vermieter zurückfordern. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren. Am besten fordern Sie die Rückzahlung schriftlich mit Fristsetzung. Hilfe bietet unsere Rechtsberatung zur Mietkaution.
Gilt die 3-Monats-Regel auch für Gewerberäume?
Nein. Die Begrenzung auf drei Monatsmieten gilt nur für Wohnraummietverträge. Bei Gewerbemietverträgen gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution.
Kann der Vermieter die Kaution während der Mietzeit erhöhen?
Eine nachträgliche Erhöhung der Kaution ist nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde und die Gesamtsumme drei Nettokaltmieten nicht übersteigt. Bei einer Mieterhöhung darf die Kaution entsprechend angepasst werden.
Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Laut § 551 Abs. 2 BGB dürfen Sie die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die folgenden mit den nächsten beiden Mietzahlungen.
Zählen Zinsen zur maximalen Kautionshöhe?
Nein. Die Zinsen aus der Kautionsanlage erhöhen zwar die Sicherheit, zählen aber nicht zur Berechnung der Obergrenze. Die Drei-Monats-Grenze bezieht sich nur auf die ursprünglich eingezahlte Kaution.
