Fälligkeit zur Rückgabe der Mietkaution/ Mietkautionsbürgschaft

Die vielleicht umstrittenste und wichtigste Frage aus dem Recht der Mietkaution ist, wann der Vermieter diese zurückzahlen oder zurückgeben bzw. darüber abrechnen muss. Dies betrifft insbesondere die Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution.

Rückzahlungsfrist der Mietkaution: Wann muss der Vermieter zahlen, die hinterlegte Mietkaution freigeben?

Die Rückgabe der Mietkaution ist nicht allein vom Zeitablauf abhängig. Der Vermieter muss die Kaution erst dann zurückzahlen, wenn feststeht, dass er keine offenen Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, für die die Kaution vorgesehen ist. Solange ein Sicherungsbedarf besteht – etwa wegen möglicher Schäden oder ausstehender Nebenkosten – ist die Rückzahlung noch nicht fällig. Erst wenn dieses Sicherungsinteresse entfällt, entsteht der Rückzahlungsanspruch des Mieters.

Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution: Was sagt der BGH?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem wichtigen Rechtsentscheid die Rahmenbedingungen zur Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution festgelegt. Laut Entscheidung muss der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist erhalten, um zu prüfen, ob und in welcher Höhe er Ansprüche gegen den Mieter hat, die er mit der Kaution verrechnen möchte.

Solange diese Prüfungsfrist läuft, darf der Mieter seine Kaution nicht zurückfordern oder mit eigenen Forderungen aufrechnen. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig.

Wie lange diese Frist im Einzelfall dauert, hängt von den konkreten Umständen ab. In einfachen Fällen reichen wenige Wochen – in komplizierten Fällen, etwa bei umfangreichen Betriebskostenabrechnungen oder Schadensfragen, kann der Vermieter auch mehr als sechs Monate Zeit benötigen, was für den Mieter in bestimmten Fällen zumutbar ist und sich auf die Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution auswirkt.

BGH, Beschluss vom 01.07.1987 – Az. VIII ARZ 2/87

Jedenfalls darf der Vermieter von der Rechtsprechung zugelassene Ausnahmen nicht als Freibrief verstehen. Er muss sich aktiv darum bemühen, die Kautionsabrechnung vorzubereiten und durchzuführen.

Teilrückzahlung der Mietkaution ist möglich und sinnvoll

Erkennt der Vermieter, dass er nicht die gesamte Kaution zur Sicherung seiner Ansprüche benötigt, kann und sollte er den nicht mehr benötigten Teil frühzeitig zurückzahlen. Die restliche Kaution darf er bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten.

Dieses Vorgehen ist jederzeit zulässig und kann dem Vermieter helfen, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, die entstehen könnten, wenn er die Kautionsabrechnung unzumutbar lange hinauszögert, was relevant sein kann für die Fälligkeit der Rückgabe dieser Mietkaution.

Die Kautionsabrechnung klärt alle gegenseitigen Ansprüche

Mit der Kautionsabrechnung stellt der Vermieter alle noch offenen Forderungen dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gegenüber, was entscheidend ist für die Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution. Damit ist die letzte Gelegenheit, Forderungen geltend zu machen oder zurückzuweisen.

Nach der Abrechnung sind weitere Forderungen meist ausgeschlossen

Zahlt der Vermieter nach der Kautionsabrechnung ein Guthaben an den Mieter aus, kann dies bedeuten, dass alle offenen Forderungen erledigt sind. In der Regel ist der Vermieter damit von späteren Nachforderungen ausgeschlossen – sie gelten als erlassen.

Auch für den Mieter gilt: Nimmt er die Rückzahlung vorbehaltlos an, kann er meist keine weiteren Ansprüche mehr geltend machen. Ob die bloße Annahme rechtlich als Zustimmung zur Abrechnung gewertet wird, ist zwar umstritten, doch der Mieter sollte eine fehlerhafte Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist beanstanden, um seine Rechte zu wahren.

Liegt dem Vermieter eine Kautionsbürgschaft der Eurokaution vor, so ist der Antrieb des Mieters, diese zurückzufordern nicht so groß, als hätte der Mieter einen Barbetrag zu erwarten. Denn bei der Eurokaution werden die Gebühren bei Rückgabe der Urkunde taggenau abgerechnet.