Vermietertipps: Das sollten Sie beim Wohnung vermieten beachten (inkl. Checkliste)

Als Vermieter eine Wohnung vermieten kann eine lukrative Einnahmequelle sein – doch nur, wenn Sie die wichtigsten Grundlagen beachten. Von der richtigen Absicherung der Mietkaution bis zur Mieterauswahl: Erfahren Sie hier alles, was Sie als erfolgreicher Vermieter wissen müssen.

1. Der Kaufvertrag: Basis jeder Vermietung

Bevor Sie überhaupt eine Wohnung vermieten können, steht der Immobilienkauf. Auch wenn es selbstverständlich erscheint: Lesen Sie den Kaufvertrag äußerst sorgfältig durch und stellen Sie sicher, dass Sie alle Klauseln verstanden haben. Bei unklaren Punkten sollten Sie diese unbedingt vor der Unterschrift klären lassen. Sicherheitshalber empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt.

Lassen Sie sich keinesfalls unter Druck setzen. Verkäufer, die Druck aufbauen, haben meist selbst welchen. Verhält sich der Verkäufer merkwürdig oder gewährt Ihnen nicht ausreichend Zeit zur Vertragsprüfung, ist höchste Vorsicht geboten.

Vor Vertragsschluss prüfen:

• Vollständigkeit aller Vertragsbestandteile
• Lastenfreiheit der Immobilie im Grundbuch
• Bestehende Mietverhältnisse und deren Konditionen
• Bausubstanz und eventuelle Mängel
• Rechtliche Prüfung durch einen Anwalt

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2. Professionelle Immobilienanzeige erstellen

Eine ansprechende Anzeige ist der Schlüssel, um zuverlässige Mieter zu finden, die Ihre Wohnung mieten möchten. Wichtig ist eine präzise Zusammenfassung der wesentlichen Eigenschaften Ihrer Immobilie. Vermeiden Sie zu viele Abkürzungen, da diese potenzielle Interessenten abschrecken können. Hochwertige Fotos der Immobilie sowie ein aussagekräftiger Grundriss erhöhen die Aufmerksamkeit deutlich.

Sollten Sie eine bestimmte Zielgruppe bevorzugen, heben Sie gezielt die Vorteile für diese Gruppe hervor:

• Für Familien: Spielplätze, Schulen und Kindergärten in der Nähe betonen
• Für Berufstätige: Verkehrsanbindung, Homeoffice-Möglichkeiten hervorheben
• Für Senioren: Barrierefreiheit, Aufzug, Einkaufsmöglichkeiten erwähnen

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3. Sorgfältige Mieterauswahl: Unterlagen prüfen

Die Auswahl des richtigen Mieters ist entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung. Als Vermieter sollten Sie folgende Unterlagen anfordern:

• Mieterselbstauskunft mit vollständigen Angaben
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• SCHUFA-Auskunft zur Bonitätsprüfung
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter
• Personalausweis zur Identitätsprüfung

Expertentipp

Einen vollständigen Schutz bieten auch diese Unterlagen nicht. Ein Restrisiko bleibt bestehen. Für einen zuverlässigen Schutz vor Mietbetrügern und Mietausfällen empfiehlt sich eine Mietkautionsbürgschaft.

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4. Mietkaution richtig absichern – Alternative zur Barkaution

Die Mietkaution ist ein zentrales Thema für jeden Vermieter. Gesetzlich darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Während früher die Barkaution Standard war, setzen heute immer mehr Vermieter auf moderne Alternativen wie die Mietkautionsversicherung.

Mit einer Kautionsversicherung von EuroKaution profitieren Sie als Vermieter von mehreren Vorteilen:

• Sofortige Verfügbarkeit der Bürgschaftsurkunde
• Keine Hinterlegung von Barmitteln erforderlich
• Höhere Attraktivität für solvente Mieter
• Absicherung bis zur vollen Kautionshöhe
• Professionelle Abwicklung im Schadensfall

Wenn potenzielle Mieter Ihre Wohnung mieten möchten, erleichtert eine Mietkautionsversicherung den Einzug erheblich, da die finanzielle Belastung für den Mieter deutlich geringer ausfällt.

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5. Rechte bei Mietausfall kennen

Als Vermieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, auf Mietausfälle zu reagieren:

• Vermieterpfandrecht: Recht auf Pfändung beweglicher Gegenstände in der Mietwohnung
• Mietkaution: Rückgriff auf die hinterlegte oder versicherte Mietkaution
• Räumungsklage: Rechtliche Schritte bei dauerhafter Nichtzahlung

Beachten Sie jedoch: Das Verfahren nach einer Räumungsklage kann sich über sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden können erhebliche finanzielle Belastungen bedeuten.

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6. Umlagefähige Nebenkosten richtig berechnen

Als Vermieter dürfen Sie die Nebenkosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Sie müssen dabei nicht sämtliche Kosten einzeln aufzählen – der Begriff „Betriebskosten“ umfasst die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend (BGH VIII ZR 137/15).

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören unter anderem:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizkosten und Warmwasserkosten
• Aufzugskosten
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudeversicherung
• Hausmeisterkosten
• Gartenpflege

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7. Mietvertrag rechtssicher gestalten

Ein professionell gestalteter Mietvertrag ist das Fundament einer erfolgreichen Vermietung. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, sollte der Vertrag folgende Punkte enthalten:

• Genaue Bezeichnung der Mieträume
• Höhe der Kaltmiete und Nebenkosten
• Regelungen zur Mietkaution
• Kündigungsfristen für beide Parteien
• Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
• Hausordnung
• Regelungen zu Haustieren

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8. Kündigungsrecht des Vermieters verstehen

Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis nur aus berechtigtem Interesse kündigen:

• Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Familienangehörige
• Vertragswidriges Verhalten des Mieters (z.B. Zahlungsverzug)
• Wirtschaftliche Verwertung der Immobilie

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben werden (§ 126 BGB). Der Vermieter muss die Kündigungsgründe detailliert aufführen und auf Form sowie Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 ff BGB).

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9. Mieterhöhungen rechtlich korrekt umsetzen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für Mieterhöhungen:

Mieterhöhung nach Vereinbarung (§ 557 I, II BGB)

Diese wird bereits im Mietvertrag festgehalten, etwa durch Staffelmiete oder Indexmiete.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann die jährliche Miete um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden. Dies betrifft energetische Sanierungen, Barriereabbau oder nachhaltige Wassernutzung.

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10. Zutrittsrecht zur Wohnung beachten

Als Vermieter haben Sie grundsätzlich kein allgemeines Zutrittsrecht zur vermieteten Wohnung. In bestimmten Fällen steht Ihnen jedoch ein Besichtigungsrecht zu:

• Modernisierungs- und Reparaturarbeiten
• Besichtigungen durch Nachmieter
• Besichtigungen durch Kaufinteressenten
• Begründeter Verdacht auf Vertragsverletzung

Der Termin muss mindestens einen Tag vorher mit dem Mieter abgesprochen werden.

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11. Bauliche Veränderungen durch Mieter

Wenn Interessenten Ihre Wohnung mieten, sollten Sie klare Regelungen zu baulichen Veränderungen treffen. Wanddurchbrüche sowie Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters. Auch umfangreichere Renovierungen sollten vorab schriftlich genehmigt werden.

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12. Lärmbelästigung: Was Mieter dürfen

Baden/Duschen: Kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden

Instrumente: Gerichte räumen in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden täglich ein, außerhalb der Ruhezeiten

Feiern: Es gibt keine festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern. Die häufig zitierte „Einmal-pro-Monat-Regel“ existiert rechtlich nicht

Kinderlärm: Muss auch in Ruhezeiten hingenommen werden, wobei Eltern erzieherisch einwirken sollten

Als Vermieter sollten Sie die rechtlichen Grenzen bei Lärm kennen:

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13. Digitale Verwaltung nutzen

Moderne Vermietungssoftware erleichtert den Alltag als Vermieter erheblich. Anstatt mit Papierakten und Excel-Tabellen zu arbeiten, können Sie heute auf professionelle digitale Lösungen zurückgreifen:

• Automatische Nebenkostenabrechnungen
• Verwaltung mehrerer Mietobjekte
• Dokumentenmanagement und Archivierung
• Terminverwaltung für Besichtigungen
• Rechtssichere Vertragsvorlagen