Zugriff auf Kaution im laufenden Mietverhältnis
Zugriff auf die Mietkaution im laufenden Mietverhältnis
Nach aktueller Rechtsprechung ist der Zugriff auf Mietkaution im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich erlaubt – das heißt, der Vermieter kann sich schon vor Ende des Mietverhältnisses einen Teil der Kaution für offene Forderungen sichern. Manche Gerichte fordern jedoch, dass die Forderung unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet sein muss. Auch wird gelegentlich verlangt, dass sich die finanzielle Lage des Mieters deutlich verschlechtert haben muss. Solche Einschränkungen finden sich nicht in § 551 BGB. Das Gesetz macht keinerlei Vorgaben, dass die Kaution nur zu einem bestimmten Zeitpunkt eingesetzt werden darf. Ebenso fehlen Formulierungen, die besondere Voraussetzungen für ihre Verwertung festlegen.
Sicherheit bedeutet gerade, dass sie im Bedarfsfall genutzt werden kann.
Zudem hat der Gesetzgeber geregelt, dass der Mieter bei unberechtigter Inanspruchnahme der Kaution selbst entscheiden kann, ob er den Abzug hinnehmen oder gerichtlich überprüfen lassen will.
Aus Vermietersicht ist ein vorzeitiger Zugriff auf Mietkaution während Mietverhältnis oft wenig vorteilhaft, weil er damit seine Reserve – wenn auch nur vorübergehend – verbraucht. Wenn sich die wirtschaftliche Lage des Mieters verschlechtert, eine kurzfristige Kündigung aber nicht möglich ist, bietet es sich eher an, die Forderung im Klageweg durchzusetzen und die Kaution für spätere Ansprüche aufzusparen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7. Mai 2014 (Az. VIII ZR 234/13) betont, dass der Zugriff auf Mietkaution während Mietverhältnis im laufenden Vertrag nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig ist. Die Kaution gilt als fremdes Vermögen, das der Vermieter treuhänderisch verwaltet.
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