Welche Form der Mietkaution ist am sinnvollsten?

Barkaution – veraltet und verwaltungsintensiv

Wenn Mieter die Kaution bar oder per Überweisung an den Vermieter zahlen, hat dieser direkten Zugriff auf das Geld – bei berechtigten Forderungen. Allerdings:

  • Streitfälle sind mühsam: Akzeptiert der Mieter die Abrechnung des Vermieters nicht, bleibt ihm nur der Weg vor Gericht. Dies kann in bestimmten Fällen zumutbar sein, wirkt sich jedoch unmittelbar auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Rückzahlung der Mietkaution au
  • Der Verwaltungsaufwand ist hoch: Der Vermieter muss ein separates Kautionskonto einrichten, Zinsen abrechnen, Bescheinigungen ausstellen und das Guthaben sicher verwahren.
  • Die Zinsen sind minimal: In Zeiten niedriger Zinsen lohnt sich die Anlage für den Mieter praktisch nicht.

Mietkautionskonto mit Verpfändung – umständlich und unpraktisch

Hier eröffnet der Mieter selbst ein Konto und verpfändet es an den Vermieter. Diese Lösung ist formal korrekt, aber:

  • Sie ist aufwendig: Konto eröffnen, Verpfändungserklärung aufsetzen, alles sauber dokumentieren – das kostet Zeit und Nerven.
  • Sie bringt kaum Vorteile gegenüber der Barkaution.

Bankbürgschaft – bürokratisch und riskant

Bankbürgschaften müssen viele formale Voraussetzungen erfüllen. Zudem gibt es häufig Unsicherheiten:

  • Gültigkeit fraglich: Wird der Mietvertrag verlängert oder ändert sich etwas am Mietverhältnis, ist die Bürgschaft eventuell nicht mehr wirksam.
  • Erheblicher Aufwand im Ernstfall: Vermieter müssen oft gegen Bank und Mieter rechtlich vorgehen, um an ihr Geld zu kommen.
  • Banken handeln zögerlich: Sie stellen sich im Zweifel auf die Seite des Mieters und zahlen oft erst nach gerichtlicher Klärung.

Privatbürgschaft – unsicher und schwer zu bewerten

Eltern oder Freunde bürgen oft für junge Mieter. Doch das birgt viele Risiken:

  • Bonität ist kaum überprüfbar: Der Vermieter weiß nicht, ob der Bürge im Bedarfsfall wirklich zahlungsfähig ist.
  • Zahlungswilligkeit unsicher: Enge Beziehungen zum Mieter können eine objektive Zahlung erschweren.
  • Rechtlich schwach: Privatbürgschaften sind oft nur einfache Bürgschaften, mit vielen Schlupflöchern für den Bürgen.

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Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution: Was sagt der BGH?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem wichtigen Rechtsentscheid die Rahmenbedingungen zur Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution festgelegt. Laut Entscheidung muss der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist erhalten, um zu prüfen, ob und in welcher Höhe er Ansprüche gegen den Mieter hat, die er mit der Kaution verrechnen möchte.

Solange diese Prüfungsfrist läuft, darf der Mieter seine Kaution nicht zurückfordern oder mit eigenen Forderungen aufrechnen. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig.

Wie lange diese Frist im Einzelfall dauert, hängt von den konkreten Umständen ab. In einfachen Fällen reichen wenige Wochen – in komplizierten Fällen, etwa bei umfangreichen Betriebskostenabrechnungen oder Schadensfragen, kann der Vermieter auch mehr als sechs Monate Zeit benötigen, was für den Mieter in bestimmten Fällen zumutbar ist und sich auf die Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution auswirkt.

BGH, Beschluss vom 01.07.1987 – Az. VIII ARZ 2/87

Jedenfalls darf der Vermieter von der Rechtsprechung zugelassene Ausnahmen nicht als Freibrief verstehen. Er muss sich aktiv darum bemühen, die Kautionsabrechnung vorzubereiten und durchzuführen.

Teilrückzahlung der Mietkaution ist möglich und sinnvoll

Erkennt der Vermieter, dass er nicht die gesamte Kaution zur Sicherung seiner Ansprüche benötigt, kann und sollte er den nicht mehr benötigten Teil frühzeitig zurückzahlen. Die restliche Kaution darf er bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten.

Dieses Vorgehen ist jederzeit zulässig und kann dem Vermieter helfen, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, die entstehen könnten, wenn er die Kautionsabrechnung unzumutbar lange hinauszögert, was relevant sein kann für die Fälligkeit der Rückgabe dieser Mietkaution.

Die Kautionsabrechnung klärt alle gegenseitigen Ansprüche

Mit der Kautionsabrechnung stellt der Vermieter alle noch offenen Forderungen dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gegenüber, was entscheidend ist für die Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution. Damit ist die letzte Gelegenheit, Forderungen geltend zu machen oder zurückzuweisen.

Nach der Abrechnung sind weitere Forderungen meist ausgeschlossen

Zahlt der Vermieter nach der Kautionsabrechnung ein Guthaben an den Mieter aus, kann dies bedeuten, dass alle offenen Forderungen erledigt sind. In der Regel ist der Vermieter damit von späteren Nachforderungen ausgeschlossen – sie gelten als erlassen.

Auch für den Mieter gilt: Nimmt er die Rückzahlung vorbehaltlos an, kann er meist keine weiteren Ansprüche mehr geltend machen. Ob die bloße Annahme rechtlich als Zustimmung zur Abrechnung gewertet wird, ist zwar umstritten, doch der Mieter sollte eine fehlerhafte Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist beanstanden, um seine Rechte zu wahren.

Liegt dem Vermieter eine Kautionsbürgschaft der Eurokaution vor, so ist der Antrieb des Mieters, diese zurückzufordern nicht so groß, als hätte der Mieter einen Barbetrag zu erwarten. Denn bei der Eurokaution werden die Gebühren bei Rückgabe der Urkunde taggenau abgerechnet.

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ACHTUNG – Nur Geldforderungen sind abgesichert

Wichtig: Die Kaution darf nur zur Absicherung von Geldforderungen verwendet werden.
Will der Vermieter z.B. Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen geltend machen, muss der Mieter zuvor entweder die Durchführung endgültig verweigert haben oder der Vermieter muss ihn mit Fristsetzung und ggf. Ablehnungsandrohung zur Erfüllung aufgefordert haben. Erst wenn der Mieter die Renovierung verweigert oder nicht fristgerecht durchführt, kann der Vermieter den Anspruch in einen Geldanspruch auf Schadensersatz umwandeln und mit der Mietkaution verrechnen.

Die Kaution darf nicht zurückbehalten werden, um Druck auf den Mieter auszuüben, z.B. ihn zur Renovierung zu zwingen. Der Vermieter kann seine Ansprüche nur dann mit der Mietkaution verrechnen, wenn er sie innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB) geltend macht. Danach verjähren sie, falls sich der Mieter darauf beruft.

Rückgabe der Kaution

Die Rückzahlung erfolgt in der Form, in der die Kaution gestellt wurde. Bei einer Bürgschaft wird z. B. die Bürgschaftsurkunde zurückgegeben – etwa an die Firma Eurokaution.

Im Streitfall kann grundsätzlich nur die Bürgschaftsfirma (z. B. R+V Allgemeine Versicherungs AG oder Baloise) auf Rückgabe klagen. Der Mieter kann selbst verlangen, dass der Vermieter ihm die Bürgschaftsurkunde zurückgibt. Da der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter besteht, vertreten einige die Auffassung, dass der Mieter einen direkten Anspruch auf Rückgabe der Urkunde an sich selbst hat.

Wann die Fälligkeit der Rückgabe der Mietkaution oder Mietkautionsbürgschafts-Urkunde ist – erfahren Sie hier.

Praktisches Beispiel: So funktioniert die korrekte Anlage der Mietkaution richtig

Frau Müller vermietet eine Wohnung an Herrn Becker. Im Mietvertrag ist eine Kaution in Höhe von 1.800 € vereinbart. Um die korrekte Anlage der Mietkaution zu gewährleisten, muss Herr Becker diesen Betrag pünktlich zum Mietbeginn überweisen.

Frau Müller darf das Geld nicht einfach auf ihrem privaten Konto behalten. Sie muss die 1.800 € bei einer Bank getrennt von ihrem eigenen Geld anlegen – und zwar zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist gilt.

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Frau Müller eröffnet ein sogenanntes Kautionssparbuch auf den Namen von Herrn Becker, aber mit Verpfändung zugunsten von Frau Müller. So ist das Geld sicher angelegt, bleibt Eigentum des Mieters und erfüllt alle gesetzlichen Vorgaben zur korrekten Anlage der Mietkaution.

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Grundsätzliche Voraussetzungen für eine Mietkautionsbürgschaft bei privaten Wohnraummietverträgen

Der Umzug steht bevor, aber die hohe Mietkaution belastet Ihr Budget? Mit der Mietkautionsbürgschaft der EuroKaution Service EKS GmbH bleiben Sie finanziell flexibel – ganz ohne auf Sicherheit für Ihren Vermieter zu verzichten. Die grundsätzlichen Voraussetzungen für Mietkautionsbürgschaft sind einfach zu verstehen und zu erfüllen.

Damit der Abschluss schnell und einfach klappt, sollten einige Voraussetzungen erfüllt sein:

Wohnraummietvertrag muss vorliegen

Unsere Mietkautionsbürgschaft gilt für private Mietwohnungen – ganz egal, ob du alleine einziehst oder mit deiner Familie.

Zustimmung des Vermieters

Ihr Vermieter muss die Mietkautionsbürgschaft akzeptieren. In vielen Mietverträgen ist die Kautionsform offen – in diesen Fällen genügt eine kurze schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Positive Bonität

Für den Abschluss prüfen wir Ihre Bonität, meist über eine SCHUFA-Auskunft – dies ist eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine Mietkautionsbürgschaft.

Bonität bezeichnet die Fähigkeit, finanzielle Verpflichtungen pünktlich zu erfüllen, und gibt Auskunft über die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mieter, Unternehmen oder eine Privatperson ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Für Kreditgeber, Banken und andere Finanzinstitute, wie aber auch Vermieter spielt die Bonität eine zentrale Rolle bei der Entscheidung, ob ein Kredit oder sogar ein Mietobjekt vergeben wird.

Maximal drei Monatskaltmieten

Unsere Bürgschaft deckt die gesetzlich zulässige Höchstgrenze ab: bis zu drei Nettokaltmieten.

Volljährigkeit & Wohnsitz in Deutschland

Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein, Ihren Wohnsitz in Deutschland haben und über ein deutsches Bankkonto verfügen.

Sie haben Fragen?

Unser Team berät Sie gerne – persönlich, verständlich und unkompliziert.

0721-619 348 80

Verspätete Kautionsforderung vom Vermieter

Wenn ein Mieter die Mietkautionsbürgschaft von Eurokaution nicht sofort bei Mietbeginn vorlegt, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf die Kaution nicht automatisch. Auch bei einer verspäteten Mietkautionsforderung – solange das Mietverhältnis besteht – kann der Vermieter die Kaution noch einfordern. Das Gleiche gilt natürlich für eine andere vereinbarte Form der Mietkaution.

Komplizierter wird es, wenn die Wohnung oder das Haus verkauft wird, bevor die Kaution geleistet wurde. In diesem Fall geht der Anspruch auf die Kaution nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet: Der ursprüngliche Vermieter muss seinen Anspruch auf die Kaution an den Käufer schriftlich abtreten, idealerweise im notariellen Kaufvertrag. Ohne diese Abtretung kann der neue Eigentümer die Kaution möglicherweise nicht rechtlich durchsetzen, da ihm die sogenannte Aktivlegitimation fehlt.