Sicher vermieten

Unsichere Mietverhältnisse und ausbleibende Zahlungen: Vermieter sollten sich ihren neuen Mieter genauestens anschauen. Eine Bonitätsprüfung kann Sie im Vornherein vor Mietnomaden und Zahlungsausfällen bewahren.

Als Vermieter haben Sie das Recht, sich über die Bonität eines potenziellen Mieters zu erkundigen – und von diesem Recht sollten Sie auch unbedingt Gebrauch machen: So können Sie schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrags abschätzen, wie zahlungsfähig Ihr Mieter ist. Doch was bedeutet Bonität? Wie überprüfen Sie die Zahlungskraft Ihres Mieters und welche kostengünstigen Möglichkeiten der Überprüfung gibt es? Alles, was Sie zur Bonitätsprüfung Ihres Mietinteressenten wissen müssen, erfahren Sie hier.

Was bedeutet Bonität eigentlich?

Bei der Bonität handelt es sich um die Zahlungsfähigkeit oder auch Kreditwürdigkeit: Sie steht im Falle von Mietverträgen für die Fähigkeit eines Mieters, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen pünktlich nachzukommen. Wenn Ihr Mieter also über eine positive Bonität verfügt, bedeutet das, dass Sie sich als Vermieter zunächst sicher sein können, dass er Miete und Kaution nicht nur fristgerecht, sondern auch vollständig bezahlt.

Selbstauskunft Mieter: Wie überprüfen Sie die Zahlungsfähigkeit ihres potentiellen Mieters?

Um die Bonität Ihres Mietinteressenten zu überprüfen, sollten Sie zuerst eine Mieter-Selbstauskunft einfordern. Dabei handelt es sich um einen Fragebogen, den Sie Ihrem potentiellen Mieter vorlegen – entweder Sie stellen ihn selbst zusammen oder behelfen sich mit einer fertigen Vorlage.

Vorsicht ist geboten, wenn der Bewerber keine Auskunft geben möchte – dann empfiehlt es sich, von einem Mietvertrag Abstand zu nehmen. Denn: Mieter, die tatsächlich an einem Mietverhältnis interessiert sind, werden sich nicht scheuen, die Selbstauskunft auszufüllen.

Welche Fragen dürfen Sie Ihrem Mieter stellen?

Die Fragen, die Sie bei der Bonitätsauskunft stellen, sind allerdings nicht beliebig: Sie dürfen beispielsweise nach folgenden Angaben fragen:

• Persönliche Angaben wie Name, Adresse, Wohnort
• Beruf, Arbeitgeber, Arbeitsort, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses
• Durchschnittliches Nettoeinkommen
• Die Durchführung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens
• Die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung: Gibt oder gab es eine Zwangsvollstreckung gegen den Mietinteressenten?

Fragen, die Sie nicht stellen dürfen

Nicht alle Fragen, die Sie Ihrem Mieter stellen, sind erlaubt – denn es besteht bei manchen Fragen das sogenannte Recht auf Lüge: in diesem Fall darf er Sie sogar täuschen, um einer Antwort zu entgehen.

Unzulässig sind Fragen nach dem Einkommen Angehöriger, die nicht in den Mietvertrag eingeschlossen sind oder Fragen, die zu Diskriminierung führen können. Dazu zählt die Auskunft

• über die ethnische Herkunft,
• der sexuellen oder geschlechtlichen Orientierung,
• der Weltanschauung bzw. Religion,
• der körperlichen Verfassung (Schwangerschaft, Behinderung, Krankheit),
• oder des Alters.

Wann muss der potentielle Mieter Auskunft geben?

Wenn die Miete ungewöhnlich hoch und damit für die meisten Mieter eine hohe Belastung darstellen würde, hat der Vermieter das Einkommen des Mieters betreffend ein Recht auf Auskunft. Das ist z. B. der Fall, wenn die Höhe der Miete mindestens 75 Prozent des monatlichen Gehaltes beansprucht würde.

Wissenswert: Unehrlichkeit: Wenn der Mietinteressent falsche Angaben macht, darf der Vermieter dem Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten. Entgegen § 142 BGB ist der Vertrag dann aber nicht ex tunc (von Anfang an) nichtig sondern erst ab der Anfechtungserklärung. Nach einer zweiten Meinung tritt an Stelle des Anfechtungsrechtes das außerordentliche Kündigungsrecht.

Auskunft beim Mieter erfragen: Auskunftei

Es besteht zwar keine Pflicht des Mieters, seine Zahlungsfähigkeit bei Mietbeginn nachzuweisen, aber viele potentielle Mieter legen bereits bei Besichtigungsterminen freiwillig eine Auskunft vor. Bringen Mietinteressenten keine Auskünfte mit, dürfen Sie als Vermieter stets darum bitten.

Die Wirtschaftsauskunfteien (wie beispielsweise die SCHUFA) überprüfen Datensätze der finanziellen Situation von Personen anhand öffentlicher Schuldnerverzeichnisse. Auskünfte dürfen in erster Linie nur Inhabern des gespeicherten Datensatzes gewährt werden. Nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können, erhalten Sie Auskunft über andere Personen.

Wie teuer sind Auskunfteien?

Wer eine genauere und damit sicherere Auskunft wünscht, kann Wirtschaftsauskunfteien zur Bonitätsprüfung heranziehen – doch auch diese erheben Gebühren. Da sie verschiedene Preismodelle anbieten, können die Kosten sehr unterschiedlich ausfallen und sind außerdem von den gewünschten Details abhängig. Aspekte, die den Preis beeinflussen, sind unter anderem:

• Ihre Position: Ermitteln Sie die die Bonität gewerblich, privat oder aus dem Ausland?
• Die Anforderung an das Scoring: Hier wird zwischen Voll- und Kurzauskünften unterschieden
• Die Anzahl Ihrer eingeforderten Auskünfte

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Bonitätsprüfung im Schuldnerverzeichnis

Liegt Ihnen die Selbstauskunft, aber keine SCHUFA-Auskunft Ihres Mietinteressenten vor, ist es empfehlenswert, die Bonität anhand öffentlicher Schuldnerverzeichnisse zu überprüfen. Doch was ist das Schuldnerverzeichnis überhaupt?

Im offiziellen Schuldnerverzeichnis, das vom Amtsgericht geführt und verwaltet wird, sind Personen aufgeführt, die amtlich bekannte Schuldner sind. Das umfasst jene, die ihre Vermögensauskunft entweder verweigert oder offengelegt haben. Die Vermögensauskunft ist auch unter dem Begriff der eidessstattlichen Versicherung bekannt. Diese Auflistung beabsichtigt, die Kreditunwürdigkeit von Schuldnern offenzulegen und damit den Handelsaustausch zu schützen.

Welche Angaben enthält das Schuldnerverzeichnis? Sofern der Schuldner keine Löschung der Daten veranlasst, bleiben die Angaben für drei Jahre im Schuldnerverzeichnis eingetragen. Anhand dessen erhalten Sie Auskunft über aktuelle Informationen über den Schuldner, die eintragende Stelle und die Ursache für die Eintragung.

Wie können Sie das Schuldnerverzeichnis Ihres Mieters einsehen?

So erhalten Sie Einsicht: Am aktuellen Wohnort des potentiellen Mieters erkundigen Sie sich schriftlich beim Amtsgericht über seine eventuell vorliegenden Datensätze. Beachten Sie jedoch, dass die Amtsgerichte nur Datensätze bis 2013 vorweisen können – darauffolgende Einträge können Sie online beim Schuldnerverzeichnis des jeweiligen Bundeslandes abrufen.

Was kostet die Einsichtnahme in das Schuldnerverzeichnis?

Je nach Art und Anzahl der Einträge kann eine Gebühr erhoben werden. Hat ein Mietinteressent gleich mehrere Datensätze im Schuldnerverzeichnis, können Sie im Vergleich zu nur einem Datensatz mit höheren Gebühren rechnen. Im Gegensatz dazu ist die Selbstauskunft des Mietinteressenten kostenfrei.

Wissenswert: Neben Privatpersonen und Unternehmen greifen auch verschiedene Auskunfteien auf die Informationen des Schuldnerverzeichnisses zurück, sofern sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Da Letztere auch weitere Grundlagen heranziehen, ist die Bonitätsprüfung von diesen sicherer als die einfache Auskunft des Amtsgerichtes: das sogenannte Scoring ist genauer – dadurch ist es mit vorliegendem Scoring nicht notwendig, das Schuldnerverzeichnis einzusehen.

Was Sie bei Auskünften beachten sollten

Ob Auskunftei, Amtsgericht oder Selbstauskunft: Auskünfte, die Sie erhalten, garantieren keine Sicherheit. Auch, wenn Sie sich für eine Vollauskunft oder gleich mehrere entschieden haben sollten, besteht immer das Risiko, dass die gespeicherten Daten nicht mehr aktuell sind. Darüber hinaus kann sich die Bonität eines Mietinteressenten jederzeit durch verschiedene Umstände verschlechtern. Daher sollten Sie nie nur auf diese Auskunft vertrauen, sondern immer eine Mietsicherheit wie eine Mietkaution vereinbaren. So sind Sie immer auf der sicheren Seite.

Kostenlose Bonitätsprüfung dank Kautionsbürgschaft

Aufgrund des Aufwandes und der hohen Preise ist es einfacher und auch kostengünstiger, wenn Ihr Mietinteressent eine Auskunft vorlegen kann. Gut zu wissen: Schon bei dem Kautions-Check für eine Kautionsbürgschaft einer Kautionskasse wie EuroKaution ist eine kostenlose Bonitätsprüfung inbegriffen, die Ihr Bewerber Ihnen in Form eines geprüften „Mieter-Briefs“ gleich bei der Wohnungsbesichtigung vorlegen kann. So sparen Sie sich beide nicht nur eine Menge Papierkram, sondern auch noch eine Menge Geld – auch dann, wenn sich Ihr Bewerber hinterher dagegen entscheidet, eine Bürgschaft in Anspruch zu nehmen.

Wissenswert: Was ist eine Kautionsbürgschaft? Mietkautionsbürgschaften von Versicherungen sind so angelegt, dass eine Versicherung für den Mieter gegenüber dem Vermieter bürgt. Das heißt, die Versicherung übernimmt aufgrund eines Versicherungsvertrags das Risiko, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen im Rahmen des Mietverhältnisses in Höhe der vereinbarten Kaution nicht nachkommt. Als Vermieter sind Sie somit vollkommen abgesichert.

Bonitätsprüfung Mieter: Alle Vorteile nutzen

Für ein sicheres Mietverhältnis mit zahlungsfähigen Mietern: Welche Vorteile bietet welche Bonitätsprüfung? Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen besseren Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten der Bonitätsprüfung Ihres Mietinteressenten:

Neben des kostenlosen Bonitätschecks profitieren Sie als Vermieter gleich mehrfach vom Abschluss einer Kautionsbürgschaft Ihres Mietinteressenten: Neben der Sicherheit, dass Ihr potentieller Mieter zahlungsfähig ist, haben Sie durch den Wegfall von Kautionskonten erheblich weniger Verwaltungsaufwand und sind im Schadensfall bestens abgesichert. Darüber hinaus sparen Sie sich natürlich die Kosten einer Bonitätsprüfung.

Machen Sie sich die Vorteile der modernen und cleveren Alternative zur Barkaution zu Nutze: Mit der Kautionsbürgschaft von EuroKaution sparen Sie sich nicht nur eine Menge Verwaltungsaufwand, sondern auch noch einen teuren Bonitätscheck.

Haben Sie Ihre Frage noch nicht beantwortet bekommen? Oder benötigen Sie noch mehr Informationen. Der Verlag für Rechtsjournalismus hat einen Ratgeber Artikel mit wichtigen und interessanten Fragen herausgebracht https://www.schuldnerberatungen.org/bonitaet/

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