Verjährung und Verwirkung der Mietkautionsforderung

Verspätete Kautionsforderung vom Vermieter

Wenn ein Mieter die Mietkautionsbürgschaft von Eurokaution nicht sofort bei Mietbeginn vorlegt, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf die Kaution nicht automatisch. Auch bei einer verspäteten Mietkautionsforderung – solange das Mietverhältnis besteht – kann der Vermieter die Kaution noch einfordern. Das Gleiche gilt natürlich für eine andere vereinbarte Form der Mietkaution.

Komplizierter wird es, wenn die Wohnung oder das Haus verkauft wird, bevor die Kaution geleistet wurde. In diesem Fall geht der Anspruch auf die Kaution nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet: Der ursprüngliche Vermieter muss seinen Anspruch auf die Kaution an den Käufer schriftlich abtreten, idealerweise im notariellen Kaufvertrag. Ohne diese Abtretung kann der neue Eigentümer die Kaution möglicherweise nicht rechtlich durchsetzen, da ihm die sogenannte Aktivlegitimation fehlt.

Verspätete Kautionszahlung: Risiken für Mieter und Vermieter – und wie die Mietkautionsbürgschaft von eurokaution.de hilft

In vielen Mietverhältnissen kommt es vor: Der Mieter zahlt die vereinbarte Mietkaution nicht pünktlich oder nicht vollständig. Trotz klarer vertraglicher Regelung wird der Kautionsbetrag häufig erst nach mehrfacher Erinnerung und Mahnung beglichen. Die Folgen für den Vermieter sind nicht zu unterschätzen – denn durch die verspätete Zahlung entsteht ein potenzieller finanzieller Schaden.

Rechtliche Folgen einer verspäteten Kautionszahlung

Zahlt der Mieter die Kaution zu spät, entsteht dem Vermieter ein sogenannter Verzögerungsschaden. Dieser besteht vor allem darin, dass das Kautionskonto in der Zwischenzeit keine oder geringere Zinsen erwirtschaftet hat. Im Ernstfall kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, der sich auf die entgangene Verzinsung bezieht. Zwar mag der Betrag gering erscheinen – doch er ist rechtlich durchsetzbar und für den Mieter mit unnötigem Aufwand und Zusatzkosten verbunden.

Recht des Mieters zur Ratenzahlung

Ist im Mietvertrag die Leistung einer Barkaution vereinbart, hat der Mieter nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB das Recht, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Auf dieses Recht muss der Vermieter den Mieter nicht ausdrücklich hinweisen, es darf aber auch nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden (s.o.). Ist Ratenzahlung vereinbart, bestimmt § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass die erste Teilzahlung „zu Beginn des Mietverhältnisses fällig“ ist. Die weiteren Kautionsraten sind gemäß § 551 Abs.2, S.3 BGB mit den unmittelbar folgenden Mieten fällig.

Fälligkeit der Mietkautionsleistung

Für die Fälligkeit ist es grundsätzlich unerheblich, ob es um die Zahlung einer Barkaution oder die Übergabe einer Mietkautionsbürgschaft der Eurokaution  oder eine sonstige Form der Mietsicherheit geht. Doch für die Fälligkeit der Mietkautionsleistung spielt die Art der Mietsicherheit keine Rolle.

Keine gesetzliche Fälligkeitsregelung

Die Frage der Fälligkeit der gesamten Kaution bzw. der ersten Rate war gesetzlich nicht geregelt und wird auch in § 551 BGB nicht abschließend beantwortet. Lediglich in Abs. 2, der bei der Barkaution das Recht des Mieters zur Teilzahlung festlegt, heißt es in Satz 2, dass die erste Rate „zu Beginn des Mietverhältnisses fällig“ sei. Dieser Zeitpunkt ist nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern der Tag, an dem die Wohnung dem Mieter vertragsgemäß übergeben werden soll, also das Datum des Inkrafttretens des Mietvertrags.

Für die Begründung des Verzuges wird es allerdings häufig an einer kalendarischen Bestimmung der Fälligkeit der Mietkautionsleistung / der ersten Rate fehlen, so dass dann bei Nichtzahlung eine Mahnung zur Verzugsbegründung erforderlich ist. Ist der Mietvertragsbeginn flexibel vereinbart (z.B. Mietzahlungspflicht des Mieters erst ab „Fertigstellung“ vom Vermieter zugesagter Arbeiten), ist der Mieter zur Kautionszahlung nicht verpflichtet, solange der Vermieter die Mietzahlung nach der Vereinbarung nicht verlangen kann21. Auch hier tritt Verzug nicht automatisch ein.

Kombination mehrerer Mietkautionsarten im gewerblichen Bereich – Eine sinnvolle Lösung für hohe Mietkautionen

Im gewerblichen Mietrecht kommt es häufig vor, dass Mietverträge hohe Kautionen vorsehen, um die Ansprüche des Vermieters abzusichern. In solchen Fällen kann die Kombination mehrerer Mietkautionsarten eine sinnvolle Lösung darstellen, um den geforderten Sicherheitsbetrag zu decken, ohne dass der Mieter eine einzelne hohe Barkaution leisten muss. Besonders bei gewerblichen Mietverhältnissen, in denen die Mietkaution oft mehrere Monatsmieten umfasst, bietet sich eine solche Kombination an.

Kombination von Barkaution und Mietkautionsbürgschaft

Eine denkbare Konstellation ist die Vereinbarung einer Barkaution zusammen mit einer Mietkautionsbürgschaft. Ein typisches Beispiel: Der Mieter zahlt zwei Monatsmieten als Barkaution und stellt zusätzlich eine Bürgschaft über einen weiteren Monat als Sicherheit zur Verfügung. Diese Kombination bietet dem Vermieter eine umfassende Absicherung, ohne dass der Mieter den gesamten Betrag als Barkaution leisten muss.

Private Mietkautionsbürgschaft – Kombination:

Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die Summe dieser beiden Sicherheitsarten in der Regel die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmieten nicht überschreiten darf. Das bedeutet, dass der Vermieter in diesem Fall eine zusätzliche Bürgschaft nur bis zu dem Betrag annehmen kann, der die Differenz zwischen der geleisteten Barkaution und der Höchstgrenze von drei Monatsmieten ausmacht. Überschreitet die kombinierte Kaution diese Obergrenze, würde der übersteigende Teil als teilnichtig gelten, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen klargestellt hat.

Gewerbliche Mietkautionsbürgschaft-Kombination:

Im Gegensatz zum privaten Mietrecht, in dem die Mietkaution gesetzlich auf drei Monatskaltmieten begrenzt ist, gibt es im gewerblichen Mietrecht keine gesetzliche Obergrenze. Die Höhe der gewerblichen Mietkaution kann daher individuell im Mietvertrag vereinbart werden – abhängig von Objektwert, Standort, Mietvertragslaufzeit und Bonität des Mieters.

Wie hoch ist die gewerbliche Mietkaution?

In der Praxis variiert die Kautionshöhe stark. Üblich sind:

• 3 bis 6 Monatskaltmieten bei standardisierten Gewerbeverträgen

• Bis zu 12 Monatsmieten oder mehr bei spezialisierten Objekten oder Mietern mit geringerer Bonität

• Bei hochpreisigen Lagen oder langen Vertragslaufzeiten auch verhandlungsabhängige Sicherheiten

Diese Flexibilität bietet dem Vermieter umfassenden Schutz – stellt Mieter aber oft vor die Herausforderung, hohe Beträge sofort bereitstellen zu müssen. Hier kommt die Möglichkeit ins Spiel, mehrere Kautionsarten zu kombinieren.

Kombination mehrerer Kautionsarten – Liquidität bewahren, Sicherheit bieten

Gerade im gewerblichen Bereich ist die Kombination mehrerer Kautionsarten eine sinnvolle Lösung. Anstelle einer reinen Barkaution können Mieter z. B. einen Teilbetrag als Barkaution hinterlegen und den restlichen Betrag über eine Mietkautionsbürgschaft absichern. Ein typisches Modell sieht folgendermaßen aus:

• 2 Monatsmieten als Barkaution

• 1 Monatsmiete als Mietkautionsbürgschaft (z. B. von Eurokaution)

Diese Kombination bietet Vermietern die volle vertraglich vereinbarte Sicherheit – und dem Mieter die Möglichkeit, Liquidität zu erhalten und den finanziellen Aufwand zu minimieren.

Mietkaution als Mietkautionsbürgschaft:

Die Mietkaution als Mietkautionsbürgschaft ist ein wichtiger Bestandteil jedes Mietverhältnisses, um sowohl Mieter als auch Vermieter abzusichern. Während in der Regel eine Barkaution vereinbart wird, entscheiden sich immer mehr Mieter und Vermieter für die Mietkautionsbürgschaft. Veränderung der Mietkaution kann sich hierbei auf die finanziellen Voraussetzungen der Mieter auswirken. Doch was genau bedeutet das, und wie steht es um die rechtlichen Rahmenbedingungen dieser Form der Kaution?

Was ist eine Mietkautionsbürgschaft?

Im Gegensatz zur klassischen Barkaution, bei der der Mieter einen bestimmten Geldbetrag als Sicherheitsleistung hinterlegt, stellt die Mietkautionsbürgschaft eine Art Versicherung dar. Der Mieter zahlt hierfür eine regelmäßige Gebühr an einen Versicherer, der im Falle eines Schadens für die Kaution aufkommt. Diese Lösung, die als Mietkaution auch als Mietkautionsbürgschaft funktioniert, ist besonders attraktiv für Mieter, die nicht über die nötige Summe für eine Barkaution verfügen, oder die ihre Liquidität nicht durch eine hohe Vorauszahlung binden möchten. Veränderung der Mietkaution durch neue Vereinbarungen ist oft ein Thema.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mietkautionsbürgschaft

Solange eine Barkaution vereinbart wird, ist die rechtliche Situation klar und unproblematisch. Schwieriger wird es jedoch, wenn eine Kautionsbürgschaft in Betracht gezogen wird oder wenn Barkaution und Bürgschaft nebeneinander bestehen. Die Veränderung der Mietkaution durch Bürgschaft erfordert besondere rechtliche Beachtung. Denn auch bei der Mietkautionsbürgschaft gilt das Mietrecht, insbesondere § 551 BGB, der die Höhe der Kaution regelt. Bei der Mietkaution als Mietkautionsbürgschaft müssen daher diese Regeln unbedingt beachtet werden.

Laut § 551 BGB darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen, unabhängig davon, ob sie in bar oder als Bürgschaft geleistet wird. Eine Bürgschaft, die eine unbegrenzte Haftung umfasst, ist daher nicht zulässig. In der Praxis bedeutet dies, dass auch bei Anbietern von Mietkautionsbürgschaften, wie zum Beispiel Eurokaution, eine unbegrenzte Haftung ausgeschlossen ist.

Kann man die vertraglich hinterlegt Mietkaution einfach verändern?

Eine Veränderung der Mietkaution kann unter bestimmten Umständen rechtlich zulässig sein – doch viele Mieter und Vermieter sind sich über die genauen Regelungen nicht im Klaren. Grundsätzlich gilt: Die Höhe der Mietkaution richtet sich nach der vereinbarten Grundmiete, also der sogenannten Nettokaltmiete. Eine nachträgliche Mietminderung ändert daran in der Regel nichts.

Wann sich die Mietkaution doch ändern kann

Im laufenden Mietverhältnis kann es vorkommen, dass der Mieter zu einer berechtigten Mietminderung berechtigt ist – etwa wegen Schimmel, Lärm oder anderer Mängel. Wichtig zu wissen: Diese vorübergehende Minderung der Miete führt nicht automatisch zu einer Anpassung der Kautionshöhe. Es bleibt bei der ursprünglich vereinbarten Miete als Berechnungsgrundlage.

Ausnahme: Wenn sich ein dauerhafter Mangel herausstellt – etwa eine erheblich kleinere Wohnfläche (mehr als 10 % weniger als vereinbart) – kann die Mietminderung dauerhaft gelten. In einem solchen Fall kann auch die Mietkaution angepasst werden, und zwar auf das Dreifache der dauerhaft reduzierten Miete.