Corona-Krise: Was sich für Mieter und Vermieter geändert hat
Mieter, Verbraucher und Kleinunternehmer müssen vor den wirtschaftlichen Auswirkungen der der COVID-19-Pandemie geschützt werden.
Deshalb hat der Bundestag am 25. März 2020 ein Maßnahmenpaket beschlossen, daß sich auf Teile des Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrechts auswirkt – und auch den Mietsektor betrifft. Die Rechtsexperten der EuroKaution erklären, welche vorübergehenden Änderungen sich daraus für Mieter und Vermieter ergeben.
Die Änderungen beziehen sich auf den personellen Anwendungsbereich und die Rechtsfolgenseite. § 5 des Änderungsgesetzes ändert Art. 240 EG BGB, dort die Absätze 1-4.
Mieter von privaten und gewerblichen Räumen, die wegen der finanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie ihre Miete für April, Mai und Juni dieses Jahres nicht oder nur zum Teil zahlen können, dürfen deswegen aktuell nicht gekündigt werden (Art. 240 EGBGB, § 2, befristeter Ausschluss von Kündigungsrechten wegen Zahlungsrückständen von Mieten/Pachten). Betroffene haben für die Zeit vom 1. April bis einschließlich 30. Juni 2020 ein sogenanntes Leistungsverweigerungsrecht (Zurückbehaltungsrecht). Aber: Sie müssen die Miete spätestens bis Juni 2022 nachzahlen – der Vermieter darf also nicht dauerhaft auf seinen Mietausfällen sitzen bleiben. Das Zurückbehaltungsrecht gilt nicht nur für Verbraucher und Kleinstunternehmen, sondern auch für kleine, mittlere und Großunternehmen. Sollte es die Rechtsverordnung angesichts aktueller Entwicklungen vorsehen, kann der Zeitraum der Mietrückstände auch noch bis September 2020 verlängert werden (Art. 240 § 4, Abs. 1, Nr. 2 EGBGB). Sollte die Corona-Krise also nach diesem Sommer immer noch starke Auswirkungen auf die Zahlungsfähigkeit von Mietern haben, könnte per Gesetz beschlossen werden, dass die aktuelle Regelung noch bis in den Herbst hinein gilt. Werden die Gesetze aber wieder aufgehoben, gilt wieder das normale Kündigungsrecht.
Wortlaut der Gesetzesbegründung zu § 2, Absatz 1 (Seite 18, Absatz 2/3):
„Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern [die weiteren bestimmten Voraussetzungen vorliegen]. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen … Die Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30.09.2022 … Sollten nach dem Außerkrafttreten der Vorschriften noch Zahlungsrückstände aus dieser Zeit bestehen, wären wieder die Allgemeinen Vorschriften des BGB hierauf anwendbar.“
Wortlaut in der Gesetzesbegründung zu § 2 Absatz 4 (Seite 37 unten):
„Die Regelung der Absätze 1 bis 3 ist nur bis zum 30.06.2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten und bis zum 30.06.2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter vom 30.06.2020 über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.“
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